# Metode procjene vrijednosti, jasno

> Banka i sud prvo provjeravaju da li metoda odgovara imovini i svrsi. Ovdje je ukratko kada se koja koristi.

Izvor: https://procjene.me/metode-procjene-vrijednosti  
Autor: Tim Schule iz Podgorice (Schule d.o.o. Podgorica)  
Ažurirano: 7. novembra 2026.

## Ukratko

- IVS poznaje tri pristupa: prinosni, tržišni i troškovni.
- Izbor zavisi od imovine, svrhe i podataka, i mora biti obrazložen; rezultati se ne usklađuju mehaničkim prosjekom.

## Prinosni pristup

Vrijednost je sadašnja vrijednost budućih koristi. Kod firmi to su najčešće diskontovani slobodni novčani tokovi (DCF), kod nekretnina koje se izdaju kapitalizacija ili diskontovanje zakupnine. Ključne pretpostavke su prognoza, diskontna stopa i vrijednost na kraju perioda prognoze.

## Tržišni pristup

Vrijednost se izvodi iz cijena uporedive imovine: prodaje stanova na istoj lokaciji, transakcije sa sličnim firmama, multiplikatori kotiranih kompanija. Snaga pristupa zavisi od toga koliko su uporedivi podaci zaista uporedivi i kako su korigovani.

## Troškovni pristup

Vrijednost je trošak zamjene imovinom istih mogućnosti, umanjen za fizičko, funkcionalno i ekonomsko zastarijevanje. Koristi se za specijalizovanu imovinu bez aktivnog tržišta i kao osnova kod neto imovine firme.

## Usklađivanje rezultata

Kada se koristi više pristupa, zaključak nije mehanički prosjek. U izvještaju se obrazlaže koji pristup najbolje odgovara svrsi i dostupnim podacima, i zašto.

## Česta pitanja

### Koja je najbolja metoda?

Ne postoji jedna najbolja. Izbor zavisi od imovine, svrhe procjene i kvaliteta dostupnih podataka; IVS traži da se izbor obrazloži.

### Šta je osnova vrijednosti?

Vrsta vrijednosti koja se traži: tržišna, fer (MSFI 13), investiciona ili likvidaciona. Ista imovina može imati različite vrijednosti po različitim osnovama.

## Povezane teme

- [Procjena vrijednosti firme](https://procjene.me/procjena-vrijednosti-firme.md)
- [Procjena nekretnine za banku](https://procjene.me/procjena-nekretnina-za-banku.md)
- [Procjena opreme i vozila](https://procjene.me/procjena-opreme-i-vozila.md)
- [Fer vrijednost i umanjenje](https://procjene.me/fer-vrijednost-msfi-13-umanjenje-mrs-36.md)

## Standardi i izvori

- [IVSC - International Valuation Standards (u primjeni od 31. januara 2025)](https://www.ivsc.org/standards/international-valuation-standards/)
- [RICS - Valuation Global Standards (Red Book), izdat novembra 2024, u primjeni od 31. januara 2025](https://www.isurv.com/info/1261/rics_valuation_%E2%80%93_global_standards)
- [IFRS Foundation - IFRS 13 Fair Value Measurement](https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ifrs-13-fair-value-measurement/)